MINI GUIDA ALLE LOCAZIONI N.8

MINI GUIDA ALLE LOCAZIONI  N.8

IL PAGAMENTO DELL'IMPOSTA SOSTITUTIVA

 Per il pagamento dell’imposta sostitutiva, scadenze e modalità (acconto e saldo) sono le stesse
dell’Irpef. E’ possibile anche compensare l’imposta dovuta con eventuali crediti. A cambiare è
la misura dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente.

Acconto
In generale, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare
secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il
periodo precedente.
Il pagamento dell’acconto è dovuto se l’importo dell’imposta sostitutiva dovuta per l’anno
precedente supera i 51,65 euro. In questo caso, il versamento dell’acconto va effettuato:

•  in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro 
•  in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro
  

− la prima, pari al 38% (40% del 95%) dell’imposta dell’anno precedente, entro il 16 giugno (o il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%)
− la seconda, del restante 57% (60% del 95%), entro il 30 novembre.

ATTENZIONE
La prima rata dell’acconto può essere versata anche a rate. Sugli importi rateizzati sono dovuti gli
interessi, secondo le medesime disposizioni previste per la rateazione dell’Irpef.

Versamento a saldo
Anche per il saldo dell’imposta sostitutiva si applicano le stesse regole previste per l’Irpef: il
versamento va effettuato entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o
entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.
Per il versamento dell’imposta sostitutiva con il modello F24 vanno utilizzati i seguenti codici
tributo:

• 1840- Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata 
•  1841 - Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione 
•  1842 - Cedolare secca locazioni – Saldo
•  

Casi particolari
 
CONTRATTO DI LOCAZIONE DI PIU IMMOBILI
Se il contratto di locazione riguarda piu unita immobiliari, e possibile scegliere la cedolare
anche solo per alcune di esse. In questo caso, l¡¦imposta di registro deve essere calcolata sui
canoni degli immobili senza cedolare.
Qualora sia indicato un canone unitario, l¡¦imposta di registro e dovuta sulla quota di canone
imputabile agli immobili per i quali non trova applicazione il regime della cedolare secca,
determinata in misura proporzionale alla rendita catastale.
Esempio: contratto di un anno per tre immobili, con un corrispettivo contrattuale complessivo
annuo di 45.000 euro. Gli immobili oggetto del contratto sono:
A) immobile abitativo di categoria catastale A1, rendita 1.100 euro
B) immobile abitativo di categoria catastale A2, rendita 900 euro
C) immobile non abitativo di categoria catastale C1, rendita catastale 2.000 euro.
Il locatore sceglie la cedolare secca solo per l'immobile A.
L¡¦imposta di registro deve essere corrisposta solo sul corrispettivo riferibile agli immobili B e C,
determinato in proporzione alla rendita catastale degli stessi
Rendita B / Rendita totale = 900/4.000 x 100 = 22,5%
Rendita C / Rendita totale = 2.000/4.000 x 100 = 50,0%
Corrispettivo riferibile agli immobili B e C = 45.000 x 72,5% = 32.625
L' imposta di registro da corrispondere, solidalmente dalle parti contraenti, alla registrazione
del contratto, e pari a 652,50 euro (32.625 x 2%).
Sul contratto di locazione deve essere, comunque, corrisposta l'imposta di bollo nella misura
ordinaria.
E possibile scegliere la cedolare anche quando l¡¦immobile abitativo e locato con lo stesso
contratto con il quale si affitta anche un fabbricato strumentale. In questo caso, la quota
riferibile all¡¦immobile per il quale si intende applicare la cedolare secca (l¡¦immobile abitativo)
va determinato in proporzione alla rendita catastale dei fabbricati.

PRESENZA DI PIU LOCATORI
Se ci sono piu locatori, ognuno di loro puo scegliere di applicare la cedolare o meno. Se non
tutti optano per la cedolare:

• deve essere pagata l¡¦imposta di bollo 
•  i locatori che non applicano la cedolare devono pagare - in solido con il conduttore -
  l' imposta di registro, calcolata sulla parte del canone che corrisponde alla propria quota di possesso 
•  la rinuncia agli aggiornamenti del canone ha effetto per tutti i locatori.
  

LOCAZIONE PARZIALE
E' possibile scegliere la cedolare secca anche se si affitta una singola camera dell¡¦abitazione.
Tuttavia, va considerato che, nel caso siano locate - con diversi contratti - piu porzioni di
un' unità abitativa con un'unica rendita (per esempio, piu stanze della stessa abitazione), tutti i
redditi di locazione debbono essere tassati allo stesso modo. Quindi, la scelta per l'applicazione
della cedolare per un contratto di locazione di una camera obbliga il locatore all¡¦esercizio
dell¡¦opzione anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni della
stessa abitazione.

COMPROPRIETARIO NON RISULTANTE DAL CONTRATTO
Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei
proprietari ha effetti anche nei confronti di quello non presente nell’atto. Ne consegue che
anche quest’ultimo ha la possibilità di optare per la cedolare secca (nel qual caso, anche lui
deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la rinuncia a
esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo).

TRASFERIMENTO DI IMMOBILE LOCATO
L’opzione per la cedolare secca cessa di avere efficacia con il trasferimento dell’immobile
locato, mentre continua ad avere effetto fino al termine dell’annualità contrattuale per
l’imposta di registro e di bollo. Non sussistendo l’obbligo di stipulare un nuovo contratto, i
nuovi titolari potranno optare per la cedolare secca entro trenta giorni dalla data del subentro.


Nel prossimo appuntamento previsto per il giorno 05/08/2016 il tema sarà: PROROGHE, RISOLUZIONI E CESSIONI. Seguiteci e non perdetevi questa preziosa Miniguida. Ovviamente attendo vostre considerazioni e/o criticità relative agli argomenti trattati.
Buon week end.