MINI GUIDA ALLE LOCAZIONI N. 7

MINI GUIDA ALLE LOCAZIONI  N.7

LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO E LA SCELTA DELLA CEDOLARE

Il contratto di locazione può essere registrato telematicamente, attraverso Fisconline o Entratel, oppure presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia, anche quando si sceglie il regime della cedolare secca contestualmente alla richiesta di registrazione.
Il prodotto di riferimento da utilizzare per la registrazione è “RLI”:

• software o ambiente web, per la registrazione telematica 
•  modello, per la presentazione in ufficio (nel qual caso, non essendo dovute le imposte di registro e di bollo, è sufficiente portare con sé il modello RLI e le copie del contratto).                                            Anche per registrare i contratti con opzione per la cedolare secca è possibile ricorrere a un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, eccetera) o a un delegato.
  Con RLI, software, ambiente web o modello in ufficio, è possibile anche esercitare la revoca o
  optare per la cedolare secca nei casi in cui la scelta sia fatta:
•  in un’annualità successiva (entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente)
•  in fase di proroga, anche tacita, del contratto di locazione (entro 30 giorni dal momento
  della proroga). 
•  
•  

Nel prossimo appuntamento previsto per il giorno 22/07/2016 il tema sarà: IL PAGAMENTO DELL'IMPOSTA SOSTITUTIVA. Seguiteci e non perdetevi questa preziosa Miniguida. Ovviamente attendo vostre considerazioni e/o criticità relative agli argomenti trattati.
Buon week end. 

MINIGUIDA ALLE LOCAZIONI N. 6

MINI GUIDA ALLE LOCAZIONI  N. 6

QUANDO SCEGLIERE LA CEDOLARE SECCA, DURATA DELL'OPZIONE E REVOCA

QUANDO SCEGLIERE LA CEDOLARE

L’opzione può essere esercitata:

• alla registrazione del contratto 
• nelle annualità successive, nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro,cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità 
• in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione. Anche in questo caso, l’opzione va esercitata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla proroga. 

Quando non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (contratti la cui durata non superi i trenta giorni complessivi nell’anno), il locatore può applicare la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi - relativa all’anno nel quale il reddito è prodotto - oppure esercitare l’opzione alla registrazione, in caso d’uso o volontaria.
Il limite di durata dei trenta giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di locazione, di durata anche inferiore a trenta giorni, intercorsi nell'anno con il medesimo locatario. 

DURATA DELL’OPZIONE E REVOCA

L’opzione per la cedolare secca comporta che il locatore applichi il regime scelto per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui la stessa è stata esercitata.
La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento della stessa imposta.
E’ sempre possibile esercitare l’opzione nelle annualità successive, rientrando nel regime della cedolare secca.
In ogni caso, le imposte di registro e bollo già versate non possono essere rimborsate.

EFFETTI DELLA CEDOLARE SUL REDDITO

Il reddito assoggettato a cedolare secca, pur non rientrando nel reddito complessivo per il calcolo dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito fondiario), deve essere considerato nel computo di quello in base al quale: 

• è determinata la condizione di familiare fiscalmente a carico o la misura di deduzioni edetrazioni (come, per esempio, quella per erogazioni liberali in favore di associazioni senza scopo di lucro, che spettano nel limite massimo del 2 per cento del reddito complessivo) 
• sono calcolate le detrazioni per carichi di famiglia, le altre collegate al tipo di reddito posseduto e quelle per canoni di locazione 
• è stabilita la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al possesso direquisiti reddituali (quali, in particolare, l'Isee).
  

In ogni caso, i dati dell’immobile locato e gli estremi di registrazione del contratto vanno riportati in dichiarazione (quadro B del modello 730, quadro RB del modello Unico Pf). 

Nel prossimo appuntamento previsto per il giorno 15/07/2016 il tema sarà: LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO E LA SCELTA DELLA CEDOLARE. Seguiteci e non perdetevi questa preziosa Miniguida. Ovviamente attendo vostre considerazioni e/o criticità relative agli argomenti trattati.
Buon week end.  

MINIGUIDA ALLE LOCAZIONI N.5

MINI GUIDA ALLE LOCAZIONI N.5

CONTRIBUENTI E IMMOBILI INTERESSATI

La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di diritto reale
di godimento sulle unità immobiliari locate (usufrutto, uso, abitazione), che non locano
l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Non possono aderire le
società, le associazioni e gli enti, commerciali e non commerciali.

Gli immobili per i quali si può scegliere il regime della cedolare sono le unità locate per fini
abitativi appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati)
e quelle per le quali sia stata presentata domanda di accatastamento in una di queste
categorie.

Sono esclusi, quindi, gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso
abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (per esempio, fabbricati accatastati
come uffici o negozi). Così come sono fuori dall’applicazione della cedolare secca i contratti di
locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.

La cedolare può essere scelta anche per le pertinenze locate congiuntamente all’abitazione,
oppure con contratto separato e successivo, ma a condizione che locatore e locatario siano le
stesse persone e che nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello di
locazione dell’immobile abitativo, evidenziando la sussistenza del vincolo pertinenziale con
l’abitazione già locata.

Non è possibile scegliere la cedolare per i contratti di locazione di immobili situati all’estero e
per i contratti di sublocazione. In entrambi i casi, infatti, i relativi redditi rientrano nella
categoria dei redditi diversi e non fra i redditi fondiari.

Con riferimento all’attività esercitata dal locatario e all’utilizzo dell’immobile locato, il regime
della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con locatari che
agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal
successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. In pratica,
la cedolare secca può essere scelta solo se entrambe le parti agiscono da “privati”.

Può essere esercitata l’opzione, invece, per i contratti di locazione conclusi con soggetti che
non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni (compresi quelli con enti pubblici o
privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione dell’uso
abitativo dell’immobile).

L'opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di
cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti
universitari e date a disposizione dei Comuni, con rinuncia all'aggiornamento del canone di
locazione o assegnazione (DL 47/2014 - Misure urgenti per l'emergenza abitativa, per il
mercato delle costruzioni e per Expo 2015).

Nel prossimo appuntamento previsto per il giorno 08/07/2016 il tema sarà: QUANDO SCEGLIERE LA CEDOLARE SECCA E DURATA DELL'OPZIONE E REVOCA. Seguiteci e non perdetevi questa preziosa Miniguida. Ovviamente attendo vostre considerazioni e/o criticità relative agli argomenti trattati.
Buon week end.

MINI GUIDA ALLE LOCAZIONI N.4

MINI GUIDA ALLE LOCAZIONI N.4

LA REGISTRAZIONE CON CEDOLARE SECCA

La “cedolare secca” è una modalità di tassazione dei canoni d’affitto alternativa a quella ordinaria e che, a certe condizioni, può essere scelta dal locatore.
Essa consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa, in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

IMPOSTE DOVUTE CON IL REGIME DELLA CEDOLARE SECCA

TIPO DI CONTRATTO                 IMPOSTA SOSTITUTIVA           IMPOSTE NON DOVUTE

 
per i contratti di locazione                     21% del canone annuo stabilito          Irpef 
a canone libero                                     stabilito tra le parti                            Addizionale regionale
                                                                                                                                    e
per i contratti di locazione                                                                             Addizionale comunale
a canone concordato e relativi alle                                                         (per la parte derivante dal reddito
abitazioni che si trovano:                                                                                      dell’immobile)
* nei Comuni ad alta tensione                                                                           
   abitativa (individuati dal Cipe)                                                                       Imposta di registro
                                                                           10%                          (compresa quella su risoluzione e
*nei Comuni con carenze di                    del canone annuo per il            proroga del contratto di locazione)
disponibilità abitative(*)                          quadriennio 2014-2017                         
                                                                                                                           Imposta di bollo
*nei Comuni per i quali è stato                                                               (compresa quella, se dovuta, sulla
  deliberato, nei 5 anni precedenti                           15%                         risoluzione e sulle proroghe)
  il 28 maggio 2014 (data di                              dal 2018    
  entrata  in vigore della legge di
conversione del Dl 47/2014), lo
stato di emergenza a seguito del
verificarsi di eventi calamitosi

Resta l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione
 

(*) Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e
comuni confinanti; gli altri comuni capoluogo di provincia.
 

L’imposta sostitutiva si applica sul totale del canone annuo di locazione, senza considerare le
riduzioni forfetarie previste nel regime ordinario di tassazione.

ATTENZIONE
Scegliendo la cedolare secca il locatore rinuncia, per un periodo corrispondente alla durata
dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto, a
qualsiasi titolo (incluso quello per adeguamento Istat).
La rinuncia alla facoltà di aggiornamento deve essere comunicata al conduttore, con lettera
raccomandata. È esclusa la validità della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta
sottoscritta dal conduttore. In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi.
Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non
vige l’obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi
titolo, all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.

Nel prossimo appuntamento previsto per il giorno 01/07/2016 il tema sarà: CHI SONO I CONTRIBUENTI E GLI IMMOBILI INTERESSATI ALLA  CEDOLARE SECCA. Seguiteci e non perdetevi questa preziosa Miniguida. Ovviamente attendo vostre considerazioni e/o criticità relative agli argomenti trattati.
Buon week end.

MINI GUIDA ALLE LOCAZIONI N.3

MINI GUIDA ALLE LOCAZIONI N.3

COME REGISTRARE IL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Il contratto di locazione puo essere registrato telematicamente, attraverso Fisconline o
Entratel, oppure presso qualsiasi ufficio dell' Agenzia.
In entrambi i casi, il prodotto di riferimento è "RLI":

• software o ambiente web, per la registrazione telematica 
•  modello, per la presentazione in ufficio.

Per la registrazione è possibile anche incaricare un intermediario abilitato (professionisti,
associazioni di categoria, Caf, eccetera) o un delegato.

LA REGISTRAZIONE TELEMATICA: RLI SOFTWARE E WEB

I contribuenti registrati ai servizi telematici dell' Agenzia delle Entrate (Entratel o Fisconline)
possono utilizzare l'applicazione "contratti di locazione e affitto di immobili (RLI)" gratuita, in
versione software o in versione web.
Con RLI (software e web) e possibile:

• registrare il contratto di locazione
•  pagare, contestualmente, l'imposta di registro e l' imposta di bollo. L' applicazione calcola automaticamente le imposte da versare e richiede l' indicazione degliestremi del conto corrente acceso presso una delle banche convenzionate o presso PosteItaliane Spa
•  allegare una copia del contratto sottoscritto dalle parti e gli eventuali ulteriori documenti(scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni), il tutto in unico file in formatoTIF e/o TIFF e PDF/A (PDF/A-1a o PDF/A-1b).

L'allegazione del contratto è facoltativa in presenza, contemporaneamente, di:

• un contratto di locazione a uso abitativo (codici L1 o L2), stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di un' impresa, arte o professione 
• un numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non superiore a tre
•  una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre
•  immobili tutti censiti con attribuzione di rendita
•  un contratto contenente, esclusivamente, la disciplina del rapporto di locazione senza ulteriori pattuizioni. 

LA REGISTRAZIONE IN UFFICIO

Per registrare il contratto di locazione in ufficio, occorre presentare:

• la richiesta di registrazione effettuata sul modello RLI, scaricabile dal sito internet dell'Agenzia delle Entrate o reperibile in ufficio
•  almeno due originali - o un originale e una copia con firma in originale - del contratto da registrare. Qualora i contratti da registrare fossero piu di uno, occorrerà compilare anche ilmodello RR
•  le attestazioni di pagamento delle imposte di registro e di bollo (o il contrassegno telematico per l'imposta di bollo, con data di emissione non successiva alla data di stipula).Questo, a meno che non si richieda direttamente all' ufficio il pagamento delle imposte di registro e di bollo, compilando l'apposito modello per la richiesta di addebito sul proprioconto corrente bancario o postale.

Quando non si sceglie di pagarle con addebito su c/c, le imposte dovute possono essere
versate:

• con il modello F24 Elide, l' imposta di registro
•  con contrassegno telematico, l' imposta di bollo.

Nella tabella seguente sono elencati i codici tributo da indicare sul modello di versamento

MOD. F24 VERSAMENTI CON ELEMENTI IDENTIFICATIVI (ELIDE)

DESCRIZIONE                                                                                                          CODICE

Imposta di registro per prima registrazione                                                                           1500
Imposta di registro per annualità successive                                                                          1501
Imposta di registro per cessioni del contratto                                                                        1502
Imposta di registro per risoluzioni del contratto                                                                     1503
Imposta di registro per proroghe del contratto                                                                      1504
Imposta di bollo                                                                                                                   1505
Tributi speciali e compensi                                                                                                    1506
Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione                                                       1507
Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione                                                       1508
Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi         1509
Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi         1510
Imposta di registro – avviso di liquidazione dell’imposta – irrogazione delle sanzioni              A135
Imposta di bollo – avviso di liquidazione dell’imposta - irrogazione delle sanzioni                  A136
Sanzioni – avviso di liquidazione dell’imposta – irrogazione delle sanzioni                             A137
Interessi – avviso di liquidazione dell’imposta – irrogazione delle sanzioni                             A138

Nel prossimo appuntamento previsto per il giorno 24/06/2016 il tema sarà: LA REGISTRAZIONE CON CEDOLARE SECCA. Seguiteci e non perdetevi questa preziosa Miniguida. Ovviamente attendo vostre considerazioni e/o criticità relative agli argomenti trattati.
Buon week end.

MINIGUIDA ALLE LOCAZIONI N. 2

MINI GUIDA ALLE LOCAZIONI N.2


LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE SENZA CEDOLARE SECCA
Le Imposte da pagare

Quando non è possibile (o non si desidera) scegliere il regime fiscale della cedolare secca, per la registrazione dei contratti di locazione a uso abitativo sono dovute:

•  l’imposta di registro, pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità previste
• l’imposta di bollo, che è pari, per ogni copia da registrare, a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe. Se le parti decidono di stipulare un contratto pluriennale, possono scegliere di pagare l’impostadi registro:
•  in un’unica soluzione, per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo).In questo caso, l’imposta da versare non può essere inferiore a 67 euro. L’opzione permette, però, di usufruire di una detrazione dall’imposta dovuta, in misura percentuale,pari alla metà del tasso di interesse legale (dal 1° gennaio 2015, lo 0,5%) moltiplicato per il numero delle annualità

          DURATA DEL CONTRATTO (IN ANNI)                DETRAZIONE (DURATA X 0,25)

                                        

                                            4                                                                       1%

                                            3                                                                       0,75%

                                            2                                                                       0,5%

• annualmente (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumentiIstat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. In questo caso, l’impostaper le annualità successive può anche essere di importo inferiore a 67 euro.

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei

Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile

sulla quale calcolare l’imposta di registro.

In sostanza, per il calcolo dell’imposta di registro va considerato il 70% del canone annuo.

Nel prossimo appuntamento previsto per il giorno 17/06/2016 il tema sarà: COME REGISTRARE UN CONTRATTO DI LOCAZIONE. Seguiteci e non perdetevi questa preziosa Miniguida. Ovviamente attendo vostre considerazioni e/o criticità relative agli argomenti trattati.
Buon week end.

Daniele Melchiorre

MINI GUIDA ALLE LOCAZIONI N. 1

MINI GUIDA ALLE LOCAZIONI N. 1

In questa guida esamineremo le regole principali che governano la registrazione del contratto
di locazione a uso abitativo fra privati (soggetti, cioè, che non agiscono nell’esercizio di
impresa, arte o professione), dedicando un capitolo a parte alle procedure da seguire quando
si sceglie il regime fiscale della cedolare secca.
In sintesi, la registrazione dei contratti di locazione a uso abitativo:

• è obbligatoria, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, tranne nei casi in cui la durata del contratto, non formato per atto pubblico o scrittura privata autentica, non superi i 30 giorni complessivi nell’anno;
•  può essere richiesta, indifferentemente, dal locatore (proprietario) o dal conduttore
  (inquilino) dell’immobile, anche tramite intermediario o delegato;
•  va obbligatoriamente effettuata utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, quando si
  posseggono almeno 10 immobili;
• va fatta entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o, se anteriore, dalla sua
  decorrenza.

Attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape)

Nei contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione va
inserita una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la
documentazione sull’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape), comprensiva
dell’attestato stesso.
Inoltre, una copia dell’attestato deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di
locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013, articolo 1, comma 7).

Nella prossima Miniguida  affronteremo il tema della REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI SENZA CEDOLARE SECCA. Il prossimo appuntamento è per il giorno 10/06/2016

Buon Week end a tutti